在欲分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)獨(dú)立上市之時(shí)，恒大集團(tuán)為其拉來了一波豪華股東。

2020年8月13日晚間，中國恒大集團(tuán)（下稱“恒大”）發(fā)布一則關(guān)聯(lián)交易公告稱，恒大、賣方及目標(biāo)公司分別與每一買方訂立投資協(xié)議，賣方同意出售及各買方同意購入待售股份，代價(jià)總和為235億港元。

公告同時(shí)表示，本次融資為恒大物業(yè)管理業(yè)務(wù)引進(jìn)了一批卓有聲譽(yù)的戰(zhàn)略投資者，將會(huì)提升恒大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)形象、專業(yè)水平以及支持其成長(zhǎng)和發(fā)展。完成交割后，目標(biāo)公司將會(huì)由買方持股28.061%，恒大持股71.939%，其仍為公司間接非全資附屬公司。

此次恒大物業(yè)板塊的戰(zhàn)投陣容也十分亮眼。除中信、光大控股等大型央企外，馬云旗下的云鋒基金、馬化騰的騰訊、鄭裕彤的周大福，以及紅杉資本中國等多家頂級(jí)投資基金均披掛上陣。

值得注意的是，此次戰(zhàn)投名單中還有一位個(gè)人投資者陳凱韻，且認(rèn)購比例最高。公開資料顯示，陳凱韻為香港知名富豪劉鑾雄的妻子，昵稱為甘比，1980年出生，原《蘋果日?qǐng)?bào)》娛樂記者。

2020年4月6日，劉鑾雄家族以1150億元人民幣財(cái)富名列《胡潤(rùn)全球百強(qiáng)企業(yè)家》第62位。

有分析指出，恒大此番為物業(yè)板塊引進(jìn)戰(zhàn)投的目的是為后者上市提高估值。此前，即2020年7月31日，恒大發(fā)布公告稱恒大計(jì)劃分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)于香港上市。另據(jù)路透旗下IFR消息指出，恒大物業(yè)最快于2021年上半年掛牌。

“從恒大物業(yè)此次引入的戰(zhàn)略投資者的結(jié)構(gòu)看，實(shí)力比較強(qiáng)。這也體現(xiàn)了其對(duì)于恒大物業(yè)的看好。引入戰(zhàn)略投資者，不光是引入資金，可能也會(huì)借此引入服務(wù)，即和戰(zhàn)投的相關(guān)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行結(jié)合。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)投中網(wǎng)表示，從企業(yè)上市的角度看，上市前必須積極導(dǎo)入一些優(yōu)秀的戰(zhàn)略投資者。一方面增強(qiáng)資本金實(shí)力，一方面也為上市做很好的背書。

大佬云集，馬云、馬化騰、沈南鵬都來了

大佬們果然偏愛地產(chǎn)物業(yè)股。

根據(jù)恒大公告，這14家戰(zhàn)略投資者主要包括劉鑾雄的妻子陳凱韻、紅杉資本中國、華泰國際大灣區(qū)投資有限公司、中信資本、光大控股、騰訊及馬云參與的云鋒基金等，可謂是大佬云集。

其中，陳凱韻投資45億港元，持股比例為5.373%，比例最高；華泰國際大灣區(qū)投資有限公司出資40億港元，持股4.776%；紅杉資本中國出資34.5億港元，持股4.120%。

按照認(rèn)購金額與持股比例大小，戰(zhàn)投名單接下來依次為中信資本、云鋒基金、騰訊旗下意像架構(gòu)投資（香港）有限公司、香港保利達(dá)集團(tuán)董事局主席柯為湘控制的China Dragon Limited、泰智基金、農(nóng)銀國際、光大控股、恒大董事局副主席、總裁夏海鈞控制的Advance Power International Limited；人和商業(yè)主席兼執(zhí)行董事戴永革控制的超智投資有限公司、周大福、崇光百貨的母公司利福國際控制的Treasure Pitcher Limited。

值得一提的是，除了是香港富豪劉鑾雄的妻子外，陳凱韻的另一個(gè)身份還是華人置業(yè)執(zhí)行董事。華人置業(yè)是香港主要地產(chǎn)發(fā)展商之一，核心業(yè)務(wù)包括投資物業(yè)的租賃及物業(yè)發(fā)展，以香港為基地，于中國內(nèi)地及英國亦持有物業(yè)權(quán)益，包括北京的五星級(jí)國際酒店等等。截至發(fā)稿前，華人置業(yè)總市值為99.77億港元。

不過，恒大在該公告中強(qiáng)調(diào)，目前該事情尚未落實(shí)。并且，在公告中，恒大還訂立了反稀釋保證。

該反稀釋保證提到：“除員工期權(quán)計(jì)劃或其他類似計(jì)劃所發(fā)出的期權(quán)或股份外，目標(biāo)公司在未取得Pre-IPO融資持股超過半數(shù)的投資者的事先書面同意的情況下，目標(biāo)公司不得進(jìn)行任何低于Pre-IPO融資對(duì)應(yīng)的估值的任何融資行為。如果員工期權(quán)計(jì)劃或其他類似計(jì)劃涉及股份超過目標(biāo)公司股份的3%，就超出部分可以受反稀釋保證限制，買方可獲得增加其股份，達(dá)到反稀釋的效果。”

另外，從戰(zhàn)略投資者的角度，騰訊及紅杉資本中國不僅青睞恒大物業(yè)這一家物業(yè)管理項(xiàng)目，2020年上半年還完成了對(duì)世茂服務(wù)控股有限公司的戰(zhàn)略投資，投資總金額達(dá)2.44億美元。其中，騰訊出資1.14億美元，紅杉資本中國出資1.30億美元。

公開資料顯示，世茂天成物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司是具有國家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，為世茂集團(tuán)旗下全資子公司。目前，世茂服務(wù)旗下?lián)碛谐^1.2億平方米簽約管理面積、超500個(gè)簽約管理項(xiàng)目，覆蓋全國超60座城市，近240萬業(yè)主和用戶。

“我們看好物業(yè)作為重要的線下場(chǎng)景，未來將具有較大的發(fā)展?jié)摿吞嵘臻g。同時(shí)，騰訊將以長(zhǎng)期技術(shù)積累、C2B獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和完備的企業(yè)服務(wù)能力，助力企業(yè)加速進(jìn)行數(shù)字化升級(jí)，在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)賽道共同創(chuàng)造更大價(jià)值。”騰訊投資董事總經(jīng)理夏堯彼時(shí)表示。

物業(yè)IPO瘋狂，迎來巨頭上市爆發(fā)期

2020年，可以說是物業(yè)企業(yè)上市的狂歡年。

就在8天前，即8月6日晚間，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告宣布，分拆融創(chuàng)中國附屬公司融創(chuàng)服務(wù)的股份于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。分拆集團(tuán)主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。分拆上市完成后，融創(chuàng)中國預(yù)計(jì)將擁有融創(chuàng)服務(wù)不少于50%權(quán)益。

不止于融創(chuàng)服務(wù)，2020年以來，世茂集團(tuán)、金科股份等知名房企均紛紛宣布分拆旗下物業(yè)公司獨(dú)立上市。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2020年上半年，就有約21家涉房企業(yè)提交上市招股書。而且，幾乎所有成功上市的物業(yè)管理企業(yè)都獲得了超百倍的超額認(rèn)購。

中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)楊熙表示，2020年將有不低于12家物業(yè)企業(yè)成功上市，未來兩年上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量將超過50家。

“物業(yè)板塊被資本市場(chǎng)看好，因?yàn)槠淇怪芷诔袎耗芰^強(qiáng)，且總市值不高、還正在慢慢形成一個(gè)大的板塊。而房企相繼拆分物業(yè)板塊上市，一方面可以為其增加新的資本市場(chǎng)融資渠道，另一方面也是在考慮為‘后地產(chǎn)時(shí)代’做積極的準(zhǔn)備。”克而瑞物管事業(yè)部總經(jīng)理陳玨曾在采訪中表示。

眾所周知，對(duì)于房企巨頭的物業(yè)板塊而言，物業(yè)公司往往很大程度依賴母公司的規(guī)模。在這一點(diǎn)上，恒大物業(yè)無疑背靠了一棵大樹。

公開資料顯示，恒大旗下物業(yè)公司名為金碧物業(yè)，成立于1997年。目前在管項(xiàng)目遍及全國280多個(gè)城市、擁有超1400個(gè)項(xiàng)目，服務(wù)業(yè)主600萬，涉及合約管理面積約5億平方米，管理業(yè)態(tài)涵蓋中高檔住宅、甲級(jí)寫字樓、旅游綜合體、城市綜合體、學(xué)校及會(huì)所運(yùn)動(dòng)中心等。

根據(jù)恒大最新公告，集團(tuán)物業(yè)于2019年全年的合約銷售金額約為6010.6億元，同比增長(zhǎng)9.0%，自2009年上市以來連續(xù)10年刷新年度銷售記錄。集團(tuán)2020年的合約銷售目標(biāo)為6500億元人民幣。按照綜合實(shí)力，2020年上半年，TOP3的房企分別是碧桂園、恒大、萬科。

此外，2020年以來，為應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情影響，恒大還開創(chuàng)性地通過“恒房通”平臺(tái)實(shí)施線上賣房，在引爆全網(wǎng)熱議的同時(shí)也為恒大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)立下了汗馬功勞。據(jù)悉，截至2020年6月末，恒大累計(jì)合約銷售金額達(dá)3488.4億元，同比增長(zhǎng)約23.8%。

“這兩年物業(yè)上市的力度明顯增強(qiáng)，尤其是TOP20的房企紛紛把物業(yè)板塊進(jìn)行分拆，進(jìn)而積極籌劃上市動(dòng)作。當(dāng)然上市本身有助于擴(kuò)大融資渠道，也有助于形成更好的品牌推廣。但也需要看到，當(dāng)前物業(yè)板塊面臨很多壓力，尤其是盈利方面不確定。”嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)提到。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，房企巨頭分拆物業(yè)板塊上市后，收購方面也要多元化，即需要收購物業(yè)公司、互聯(lián)網(wǎng)科技公司、大健康公司、金融服務(wù)公司等，這或許才是真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值服務(wù)的重點(diǎn)之處。