近期各地房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，金九銀十之際，央視網(wǎng)在快手發(fā)起房產(chǎn)專家訪談直播活動(dòng)，邀請(qǐng)華夏新供給 經(jīng)濟(jì) 學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康，空白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院名譽(yù)顧問(wèn)楊現(xiàn)領(lǐng)，以及快手理想家運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人劉濤和快手理想家房產(chǎn)主播@西安房產(chǎn)阿浩，圍繞房產(chǎn)新政和下半年房市新變化展開(kāi)深入探討與分享。

賈康認(rèn)為，一線城市宣布認(rèn)房不認(rèn)貸，風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)比原來(lái)的政策更為突出。此外，一系列省會(huì)城市、新一線二線等中間城市紛紛取消了行政限購(gòu)限貸，釋放了實(shí)際存在的、相當(dāng)可觀的一些剛需和特別值得看重的改善型需求。

對(duì)此，劉濤在直播中透露，8月以來(lái)，快手理想家平臺(tái)整體帶看量有明顯提升。9月快手96安家節(jié)后，房產(chǎn)類視頻發(fā)布量提升了近30%，整體開(kāi)播率提升了20%到30%，直播間評(píng)論咨詢量增加了超20%。

楊現(xiàn)領(lǐng)建議有購(gòu)房需求的用戶可以重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)方向，第一是人口還在持續(xù)增加的城市，第二是錢去了哪些城市和區(qū)域，優(yōu)秀企業(yè)去了哪些城市和區(qū)域，總體以一線和新一線城市，包括城市中的核心區(qū)域?yàn)橹鳌３酥猓€有一些差異化城市，如旅游城市、旅居特色城市等，“例如蘇州、成都、合肥、南京等外來(lái)購(gòu)房人口增加的城市。”

房產(chǎn)新政頻出 快手理想家內(nèi)容、帶看、咨詢量增長(zhǎng)顯著

專家直播訪談中，賈康和楊現(xiàn)領(lǐng)一致認(rèn)為8月以來(lái)不斷出臺(tái)的房產(chǎn)新政，給了市場(chǎng)不小的刺激作用。

賈康指出，實(shí)際上從2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后的政策轉(zhuǎn)向是非常清楚的，要房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，合理發(fā)揮國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的功能作用，后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有這一大方向的政策演變，一城一策，促進(jìn)大盤(pán)穩(wěn)定回暖。

楊現(xiàn)領(lǐng)在賈康的觀點(diǎn)基礎(chǔ)上，總結(jié)了2021年以來(lái)的典型趨勢(shì)表現(xiàn)。“第一是保交樓，降低買房風(fēng)險(xiǎn)；第二是降低買房成本，主要降低利率，降低首付比例；第三是擴(kuò)大潛在購(gòu)房人群，例如一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸。”

房產(chǎn)新政對(duì)于市場(chǎng)需求釋放的促進(jìn)作用，已在快手理想家平臺(tái)得到印證。劉濤表示，8月以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了200多條房產(chǎn)相關(guān)政策，刷新了歷史記錄。政策出臺(tái)后，快手理想家平臺(tái)整體帶看量有明顯提升。尤其是快手96安家節(jié)之后，平臺(tái)房產(chǎn)主播開(kāi)播率整體提升超20%到30%，房產(chǎn)類視頻發(fā)布量提升近30%。

不僅是房產(chǎn)內(nèi)容供給大幅提升，需求端同樣增長(zhǎng)顯著。劉濤進(jìn)一步分享，在快手96安家節(jié)后，房產(chǎn)直播間評(píng)論咨詢量增加了約20%。“這說(shuō)明過(guò)去的3月到9月，一大波需求被擠壓，一系列政策出臺(tái)后，大家進(jìn)入了看房買房的過(guò)程當(dāng)中，預(yù)估快手平臺(tái)上的這些帶看將在接下來(lái)的半個(gè)月到一個(gè)月之內(nèi)形成部分成交轉(zhuǎn)化。”

成都合肥蘇州成交量還在漲 關(guān)注人口增長(zhǎng)及優(yōu)秀企業(yè)聚集的城市

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的問(wèn)題莫過(guò)于哪類城市、哪類區(qū)域購(gòu)房還有資產(chǎn)保值空間。對(duì)此，楊現(xiàn)領(lǐng)建議，首先關(guān)注人口還在持續(xù)增長(zhǎng)的城市，例如一線、核心二線城市；其次是關(guān)注錢去了哪里，中國(guó)的優(yōu)秀企業(yè)去了哪里。此外，還有一些偏差異化的城市，如旅游性城市、旅居特色城市。

“如果明確到具體城市的話，蘇州、成都、合肥、南京，這些都是目前外來(lái)購(gòu)房人口這一核心指標(biāo)在增加的城市。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

結(jié)合快手理想家平臺(tái)數(shù)據(jù)，劉濤也給出了購(gòu)房參考。他表示，從快手平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥、蘇州，尤其是武漢、南京、重慶的成交量可觀。此外，基于康養(yǎng)需求，最近平臺(tái)上也有一些在版納、昆明的跨城購(gòu)房成交，其中東北老鐵們買得較多，同時(shí)，包括山東用戶在內(nèi)的購(gòu)房用戶特別愛(ài)在青島購(gòu)房用于康養(yǎng)。

劉濤建議，購(gòu)房用戶可以通過(guò)快手96安家節(jié)活動(dòng)，走進(jìn)房產(chǎn)主播直播間了解房產(chǎn)知識(shí)和近期房?jī)r(jià)波動(dòng)，直播間看看房子和周邊的配套，與專業(yè)主播進(jìn)行互動(dòng)咨詢。尤其是有跨城區(qū)買房需求的用戶可以先在直播間咨詢了解、線上直播看房，再跟著主播去當(dāng)?shù)乜捶浚梢怨?jié)省時(shí)間和交通成本。

當(dāng)下，快手理想家已經(jīng)成為房產(chǎn)內(nèi)容消費(fèi)和 營(yíng)銷 交易的重要新平臺(tái)。其提供的數(shù)據(jù)顯示，截止2022年底，在快手，有超過(guò)1億用戶每天觀看房產(chǎn)短視頻，超過(guò)300萬(wàn)用戶每天觀看房產(chǎn)直播。

在直播中，楊現(xiàn)領(lǐng)也提到了更為具體的購(gòu)房指導(dǎo)，“第一，關(guān)注房子的流動(dòng)性，第二，對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，如果有比較穩(wěn)定的收入預(yù)期，可以抓住目前政策的窗口期；第三，是選保值和增值空間更大的房子。”

劉濤也在購(gòu)房，尤其是購(gòu)買新房風(fēng)險(xiǎn)層面進(jìn)一步建議，購(gòu)房者可以傾向性去選擇現(xiàn)房，“當(dāng)然，并不是說(shuō)正在施工的房子不可以買。比如我們現(xiàn)在正和山東、河南等地的一些房企合作，在我們平臺(tái)上24小時(shí)直播施工進(jìn)度，這樣買期房時(shí)也會(huì)有信心一點(diǎn)。正在施工中的項(xiàng)目，它的資質(zhì)是良好的。”

房產(chǎn)市場(chǎng)走向買方市場(chǎng) 傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人加速轉(zhuǎn)型房產(chǎn)主播

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化被定性，房產(chǎn)市場(chǎng)走向買方市場(chǎng)的趨勢(shì)已成為了共識(shí)。

賈康認(rèn)為，在一線城市，賣方市場(chǎng)的特征還可以觀察到，但在很多二線城市、三四線城市已經(jīng)是屬于典型的買方市場(chǎng)。楊現(xiàn)領(lǐng)更進(jìn)一步認(rèn)為，“今天的房產(chǎn)市場(chǎng)總體上都是買方市場(chǎng)，包括二三四線城市和一線城市。目前，幾乎每個(gè)城市的去化周期都超過(guò)10個(gè)月。”

賈康指出，這帶來(lái)的一個(gè)好處是，買方市場(chǎng)的供求關(guān)系下，是有利于購(gòu)房者的。

事實(shí)上，在從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)的大背景下，已經(jīng)促使房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一些新趨勢(shì)，其中開(kāi)發(fā)商、渠道、經(jīng)紀(jì)人、購(gòu)房者等各個(gè)角色的“地位”在發(fā)生改變，尤其是購(gòu)房者的話語(yǔ)權(quán)提升，這也是為什么快手理想家房產(chǎn)主播、房產(chǎn)咨詢師等類似買方單邊代理的角色成為行業(yè)“中介”發(fā)展趨勢(shì)的原因。

楊現(xiàn)領(lǐng)解釋到，買方市場(chǎng)的到來(lái)，房?jī)r(jià)形成機(jī)制和供需關(guān)系的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制改變。“在此變化過(guò)程中，業(yè)主、客戶、經(jīng)紀(jì)人都需要重新調(diào)整自己的專業(yè)角色。對(duì)于經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，要提供專業(yè)的服務(wù)，因?yàn)榻裉斓姆慨a(chǎn)客戶極度理性，這一輪市場(chǎng)回暖的主要推動(dòng)力是已經(jīng)形成意向的存量客戶，但對(duì)于一些預(yù)期、購(gòu)買意向還沒(méi)有形成的增量客戶，就需要大量的專業(yè)咨詢。”

“這就是為什么快手上房產(chǎn)主播快速發(fā)展的原因，因?yàn)榭蛻粼谧稍儹h(huán)節(jié)的停留時(shí)間更長(zhǎng)了，需要大量咨詢才能形成決策。于是客戶就會(huì)找主播、找大IP去聊。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，在今天的房產(chǎn)市場(chǎng)上，快手等平臺(tái)最大的價(jià)值之一就是為消費(fèi)者提供了中介之外的更專業(yè)、更中立的地方。

楊現(xiàn)領(lǐng)建議經(jīng)紀(jì)人、房產(chǎn)主播，“要從成交立場(chǎng)遷移到跟客戶同頻的立場(chǎng)，站在客戶的立場(chǎng)去同頻思考，才能夠贏得信任。中介行業(yè)需要去中介化，不要做中間人，而是要做其中的委托人或者代理人，要做值得被信任和托付的人。”

楊現(xiàn)領(lǐng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了經(jīng)紀(jì)人專業(yè)和信任的重要性。他表示，“美國(guó)經(jīng)紀(jì)人平均年齡是65歲，從業(yè)周期11年，倫敦經(jīng)紀(jì)人從業(yè)周期基本都在10年以上，年齡和資歷代表的是經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)。這是一個(gè)以品牌和個(gè)人口碑作為生意基礎(chǔ)的行業(yè)，一旦聲譽(yù)和信任機(jī)制被破壞，很難生存。”

“所以我覺(jué)得像快手這些平臺(tái)，它提供的核心價(jià)值是能夠讓有可信任能力的人、有信任信用基礎(chǔ)的人脫穎而出，得到更多的關(guān)注和曝光，進(jìn)而成為一種信用強(qiáng)化機(jī)制，給他更高的信用評(píng)分和評(píng)價(jià)，那么他就值得被選擇。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，這將加速經(jīng)紀(jì)人之間的分化。

劉濤對(duì)此表達(dá)了認(rèn)同，“快手理想家平臺(tái)上的房產(chǎn)主播表現(xiàn)出的特點(diǎn)即是幫用戶選房子。而平臺(tái)為了讓房產(chǎn)主播獲得更好的成長(zhǎng)，也會(huì)對(duì)其準(zhǔn)入資格和實(shí)操過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格管理和要求，另一方面也會(huì)為主播提供培訓(xùn)等多方面支持，例如陪跑計(jì)劃等項(xiàng)目，讓主播跟平臺(tái)共同成長(zhǎng)起來(lái)，進(jìn)而去服務(wù)平臺(tái)上的用戶。”

據(jù)了解，現(xiàn)在越來(lái)越多的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人正在轉(zhuǎn)型成為房產(chǎn)主播。在此背景下，用戶又該如何選擇適合自己的房產(chǎn)主播？劉濤建議，“第一，用戶可以選擇適合自己需求和區(qū)域的主播。第二，用戶可以選擇更優(yōu)質(zhì)、等級(jí)更高的平臺(tái)簽約主播。”

目前，中國(guó)有將近兩三百萬(wàn)的經(jīng)紀(jì)人，隨著房子回歸到居住本質(zhì)的屬性，劉濤表示，“快手理想家期待未來(lái)平臺(tái)上有越來(lái)越多專業(yè)的房產(chǎn)主播，能夠?yàn)橛脩籼峁└酶嗟膬r(jià)值，也讓這個(gè)類似買方單邊代理的職業(yè)發(fā)展起來(lái)，專業(yè)程度就像律師、會(huì)計(jì)師一樣。”