近期，萊坊發布了第19版《2025年財富報告》。據萊坊對全球150個家族辦公室的調查發現，投資者熱衷于擴大對房地產的投資，因為房地產行業既具有增長潛力，又具有財富保值功能。報告還探討了豪華資產的表現、新興的ESG投資機會以及葡萄園投資等專業市場。除此之外，報告還探討了下一代的繼承問題。

本文來自微信公眾號： 家辦新智點 （ID：foinsight） ，編譯：foinsight，頭圖來自：AI生成

一、家辦偏愛房地產

在家辦的投資組合中，房地產占有重要地位，僅次于股票和現金。在房地產中，目前配置最多的是寫字樓 （20%） 、豪華住宅 （17%） 、工業 （14%） 和酒店 （12%） 。

其中，約70%的房地產投資都在本國內，最注重國內投資的家辦位于新西蘭 （93%） 、澳大利亞 （90%） 和美國 （86%） 。地域分布最分散的是位于瑞士 （31%投資于國內） 、中國香港特別行政區 （33%） 和新加坡 （41%） 的家辦。

第一，關鍵策略和目標。

大多數受訪者將房地產視為更廣泛投資策略的一部分，并將其與上市股票、風險投資或其他私人投資進行平衡。一些受訪者繼續持有房地產用于核心商業運營，并將其視為支撐家辦活動的戰略資產。而另一些受訪者則將房地產視為固定收益的替代品，長期持有以保障購買力并提供穩定的回報。

第二，家辦管理私人住宅物業：目標和收購計劃。

近三分之二的家辦管理私人家庭住宅物業。這類管理的主要目標是家族使用和傳承 （44%） 、資本保值 （29%） 和多元化 （20%） ，而潛在租金收入排在最后，僅占7%。

平均而言，管理私人家庭住宅物業的家辦負責4.7處房產，拉丁美洲的家辦數量為5處，北美的家辦數量為4.2處。在擁有活躍家庭住宅投資組合的家辦中，25%的人正在考慮在未來18個月內購置房產，20%的人正在考慮出售現有房產。

第三，家辦需求最高的房地產領域：生活、工業和豪華住宅。

就需求行業而言，被調查的150家家辦最看好的三大目標市場是：生活領域 （14%） 、工業/物流 （13%） 、豪華住宅 （12%） 。

家辦對更多的房地產投資機會感興趣，其中生活領域、物流、豪華住宅和酒店處于領先地位。雖然大多數受訪者表示他們希望更多地而不是更少地接觸房地產，但家辦在實現這些投資目標方面面臨著一些挑戰，包括：

難以找到可靠的合作伙伴或運營商 （23%） ；

稅收制度 （20%） ；

資產競爭激烈 （19%） ；

監管及合規障礙 （17%） ；

專業知識有限 （8%） ；

缺乏市場透明度 （7%） ；

獲得資本或融資 （7%） 。

二、商業地產投資機會

在值得關注的商業地產行業中，有以下投資機會：

第一，門戶城市的寫字樓。

2025年，地緣政治風險將繼續加劇，尤其是在歐洲、亞洲和中東地區。投資者將再次看好避險地區的商業地產。門戶城市的寫字樓仍然是典型的波動性對沖工具之一。

譬如，盡管過去一年市場略顯低迷，但倫敦仍是跨境房地產投資的最大接收地之一，彰顯了其商業地產行業的持續吸引力。

第二，歐洲零售地產。

許多投資者將繼續關注具有結構性順風的行業，如物流和生活 （老年公寓、學生公寓和建后出租） ，這些行業值得長期投資。一個值得關注的行業是零售業，尤其是發達市場的零售地產。

第三，ESG資產。

一些受訪者表示，他們長期以來渴望參與慈善事業，并且會基于非財務因素以外的因素做出一些投資決策。近年來，這導致私人投資者大幅轉向收購支持ESG戰略的資產 （如通過改造或翻新） 。

到目前為止，大部分焦點都集中在“E” （環境） 部分；“S” （社會） 部分較少受到關注，但卻非常重要。

據調查，在商業地產機構投資者中，有90%的投資者設定了社會目標。其中，73%的投資者以工作場所福祉為目標；56%的投資者尋求改善公共領域，35%的投資者希望支持當地社區。

三、葡萄酒行業

盡管很多公司仍持有2023年的庫存，散裝葡萄酒價格從每升7新西蘭元跌至3新西蘭元，但現在是以2019年的價格購買葡萄園的好機會。

在美國，位于納帕谷的頂級葡萄園價值將保持穩定，但不太高檔的地區的價格在2024年可能會下跌10%至30%。

在澳大利亞，2024年，南澳大利亞河地 (Riverland) 地區的葡萄園價格可能下跌高達50%，但巴羅薩谷出產的葡萄酒價值較高，價格跌幅較小。買家，包括中國高凈值投資者，正在重返市場。

在法國，根據法國土地登記機構SAFER的數據，AOC葡萄園的平均價格目前約為每公頃15萬歐元，但非AOC產區的葡萄園價格則下滑至每公頃僅1.5萬歐元。波爾多是全球投資級葡萄酒的主要產地，其價格也差異很大。目前只有“最負盛名”的葡萄園才能找到買家，這些葡萄園的售價遠超每公頃100萬歐元，而且很少上市。

另據缺乏市場證據意味著SAFER官方數據顯示，法定產區葡萄園的平均售價為每公頃10.9萬歐元，年均跌幅僅為4%。在法國其他地方，勃艮第最具標志性的葡萄園的價格仍然可以超過每公頃100萬歐元，而且價值絲毫沒有下降。盡管每年香檳產區都生產大量的起泡酒，但似乎也未受全球經濟衰退的影響，葡萄園的價值仍在小幅上漲。

在西班牙，西班牙主要的紅酒產區 （如里奧哈） 也面臨產量過剩的問題。有很多酒莊出售，價格可以協商。這些葡萄園通常由同一個家族世代經營，到目前為止，還沒有看到足夠多的強制出售導致價值下降的情況。

除此之外，受氣候變化影響，盧瓦爾河谷、勃艮第南部和博若萊的氣候越來越有利于釀酒，它們代表著法國葡萄酒的未來；英國的葡萄種植面積正在大幅增長，葡萄酒質量也越來越好。

據報道，Z世代將成為有史以來“最不愿喝酒”的一代。

四、奢侈品：線下低迷，線上表現較好

在所統計的十個收藏品行業中有5個在2024年實現了可控增長，但即使是表現最好的行業，增長幅度也不大。譬如，最好的手袋只有2.8%。最令人驚訝的是老爺車，在經歷了2023年和2024年上半年的劇烈熊市后，老爺車全年勉強增長了1.2%。

表現最疲軟的行業是美術、葡萄酒和威士忌。其中，藝術品價格下跌了18.3%，與2023年的兩位數增長完全逆轉，比疫情期間下跌17%的表現更糟糕。其次是葡萄酒行業，受快速變化的消費模式影響，下降了9.1%。

第一，從長期來看，奢侈品能為投資者帶來不錯的投資收益。如果你在2005年投資了100萬美元并跟蹤KFLII，那么你的投資現在將價值540萬美元。同樣的金額投資于標準普爾500指數，到2024年底價值將達到500萬美元。

它比金融投資能更好地抗住全球金融危機的沖擊，且由于有能力通過融資來撬動這些投資，從2008年起，收藏品市場的繁榮持續了十多年。

投資者對投資奢侈品的最大動力來源于“擁有的樂趣”，除亞洲外，全球所有地區的消費者對奢侈品的購買意愿都超過了“投資”。

第二，從拍賣銷售額來看，全球藝術品銷售額在經歷了兩年的低谷后，于2022年達到78億美元的峰值，但到2024年，銷售額下降了48%，降至41億美元。這種低迷的市場活動影響了2024年的藝術品成交價，2024年，藝術品成交價僅為其最高估價的70%，低于2021年的87%。

第三，在世界藝術品市場上，紐約仍然占據主導地位，2024年的市場份額為62%，而倫敦的市場份額為21%，為四年來的最高水平。

總之，2024年對于各大拍賣行來說總體而言是低迷的一年，但一些明星拍品卻逆勢而上，其中包括一雙閃閃發光的拖鞋，以及一根史上最昂貴的香蕉。

譬如，朱迪·加蘭在《綠野仙蹤》中穿過的一雙紅寶石拖鞋成為有史以來最有價值的電影紀念品，2024年12月在遺產拍賣會上以2800萬美元的價格售出。莫里吉奧·卡特蘭 (Maurizio Cattelan) 用膠帶粘起來的香蕉吸引了眾多媒體和競標者，于2024年11月在蘇富比拍賣會上拍出了600多萬美元的高價。

不過，在藝術品銷售普遍低迷的一年里，線上市場卻像“一縷閃耀的陽光”。

2024年，佳士得、蘇富比和富藝斯總銷售額下降了25.9%至82.7億美元，但純線上銷售額僅下降了4.5%，至7.363億美元。與此同時，純線上拍賣的平均價格上漲了12.7%，這反映出拍賣行的戰略轉變，以及買家對在線購買藝術品和收藏品的信心日益增強。

富藝斯拍賣行副專家奧利維亞·范霍恩 (Olivia Van Horn) 表示：“我們所有拍賣的在線參與度和在線競價都在增長。2024年上半年，所有拍賣形式 （包括線下和線上） 售出的藝術品中，70%是通過線上競標購買的。”

五、繼承權問題“迫在眉睫”

在被調查的150個家辦中，58%表示下一代已參與投資決策。在已參與投資決策的家辦中，近40%表示，投資策略隨后發生了變化。約11%表示，策略發生了“重大轉變”。

在亞洲，如何管理繼承權的問題往往更為緊迫，因為亞洲的大部分財富都傳給了第二代或第三代。

在傳承中，代際之間的道德和文化差異會影響投資策略。約有63%的千禧一代受訪者表示，他們已經將資金投入可持續投資，而嬰兒潮一代的這一比例僅為35%。

對此，施羅德家族辦公室服務全球主管克萊爾·安德森 (Clare Anderson) 表示，如果要掌控子孫后代如何使用或保護自己的資本，從一開始就要給他們灌輸一些價值觀或目標，這至關重要，“如果這些觀念尚未建立，當你開始將財富傳承給下一代時，你就已經開始失去控制權了。”

（《家辦新智點》提醒：內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議。）