昨天（8月24日）一整天，環球股市同此炎涼的悲慘勁兒，是不是驚嚇到你了？科技公司、創業者們，這對于見慣了資本市場大風浪的傳統企業家來說，并不算大的驚駭。

比如SOHO中國董事長潘石屹。他對虎嗅說，“原來我們（SOHO）是一個傳統的重資產房地產公司，（2007年）在香港上市，股票跌得一塌糊涂。凈資產打折，我們打到了46%，很多房地產公司都是30%不到，慘不忍睹。”

金融危機后謀轉型

2008年金融危機后，在2009年—2010年之間，潘石屹花了很多時間在思考。“傳統的商業地產是資本密集型產業，靠慣性走的話，很可能就像泰坦尼克號撞到冰山，更可怕的是撞到冰山還沒有感覺。”這就帶來了SOHO的第一次轉型“從商業地產出售業務轉為出租業務”。

資深商業地產從業者劉錚告訴虎嗅，“拿北京來說，CBD、金融街、中關村這些核心商圈的寫字樓本身供需關系緊張，只要這些地帶出現一塊空地，很快就會被開發商消化掉。”劉的言外之意，商業地產開發難在拿到核心地段，而SOHO的樓宇多是商業發達地段，出售業務能滿足一時的暴利，但開發商之間爭奪地皮，很大程度上抬高了的建造成本，城市而核心地段十分有限。所以SOHO將出售業務轉為租售業務，結合SOHO的物業公司，該模式下有持續受益。

這次轉型給SOHO中國的財報帶來很大壓力。

翻開SOHO中國公布的2014年財報，全年實現營業額約60.98億元，同比下跌58.29%；毛利潤約30.78億元，同比縮水62.06%；凈利潤40.8億元，同比跌44.78%。2014年賬面上的盈利水平，僅為2012年的1/2。

潘石屹對虎嗅解釋說，“SOHO從2012年8宣布從銷售業務轉為出租業務，可是原來銷售的記帳有一個滯后的過程，所以2013年、2014年還有一部分，到2015年可計入銷售收入幾乎為零，而出租業務的房子還沒建完，財報上就很難體現。對于我們來說，今年會是一個很特殊的年份。”

潘石屹將第一次轉型歸結為“為SOHO找到安全的道路”。

但是，“我知道作為傳統的重資產房企，面對互聯網的沖擊，必須還要轉型。”潘石屹表示，“借助互聯網的力量，發展的空間是非常大的，而且是線下不可能想象的。”

所以，潘石屹在2014年8月內部開始籌備第二次轉型計劃“SOHO 3Q”，以單個座位按天計價的短租業務，類似Wework的共享辦公室。潘石屹請來歐洲設計師，在SOHO原有辦公室基礎上改造為SOHO 3Q 主題開放辦公室，用戶可在互聯網上進行在線訂位和預約參觀，與其他辦公場地不一樣，潘石屹將SOHO 3Q進行互聯網產品的標準化，他一再強調3Q產品思路學習對象是蘋果公司。

現在業界都在鼓吹“互聯網+”，而那么多傳統企業轉型互聯網為什么不成功？潘石屹認為“人”是關鍵。“隔行如隔山，銷售的人是做不了出租業務，所以兩年前 （第一次轉型） 我一口氣砍掉整個銷售體系，300多人被裁掉。”而到了第二次轉型，潘石屹從挖來高德地圖CTO （Mark） 出任SHOHO CTO，在董事會也注入了資深互聯網人士，如原騰訊CTO熊明華；中國最早一批互聯網投資家孫強 （美國華平投資集團的董事總經理） 等，這些人除了在董事會支持潘石屹轉型外，他們也是SOHO互聯網轉型的智囊團。

早前，潘石屹密集拜訪國內互聯網公司之事大家有所耳聞。此次潘石屹告訴虎嗅，他去考察的重點之一是了解互聯網公司員工間的日常工作關系，目的是為3Q營造符合互聯網人群工作的基本環境，這也反應了3Q是要做互聯網人的圈子。

潘石屹說，自從做3Q開始，自己的工作最少變成了原來的5倍。在整個轉型過程中，潘石屹給SOHO定了三個基本原則：第一，聽政府的話，千萬別和政府較勁。第二，不要和市場較勁。第三，要向美國學習。

?SOHO 3Q ：不是那么好玩轉的呢

說到向美國學習，潘石屹稱在2014年8月SOHO推出3Q之前，他為尋找靈感，曾一度在國外考察，拜訪過Google、Facebook等知名互聯網公司，不過最讓他震撼的是Uber和Airbnb。

“這兩家公司的模式都是顛覆性的，Uber沒有一輛車，Airbnb沒有一套房，通過互聯網技術手段，打通了推廣、銷售、激勵刺激等環節，閑置資源得到高效整合。”潘石屹說，“中國不缺商業，不缺辦公樓，缺的是把這些資源很好的利用起來。”

√ SOHO 3Q的進展情況

SOHO 3Q的共享理念正是來自Uber和Airbnb，在 其官網視頻介紹 中又稱是“為有志向的年輕人所搭建的空間。”

潘石屹介紹，今年2月1日，望京SOHO的21層-23層正式推出3Q，后續上海SOHO復興廣場更近3Q項目，大約也推出了大約七百個座位，兩個項目共計一千多個座位。

經過測試，北京地區大概到了5月份，差不多全都租滿。而上海一開始情況非常差，出租率大概在30％—40％之間徘徊。重要因素是上海沒有北京的創業，但好在3Q趕上上海市政府積極推進創新、創業，上海市委領導去到SOHO進行考察并基于政策支持，后續3Q入住率基本飽和。

但據知情人士透露，望京SOHO 3Q現在看起來是滿的，實際是給了3個月的免租期 （6月1日—9月1日） ，期間SOHO作為一個新的招租期，讓3Q看起來很火爆，有利于招租。另外，中關村SHOHO 3Q現在線下在做半價促銷。對潘石屹而言，在9月份以后相當要重新啟動一次3Q項目。

繼望京SOHO 3Q項目之后，潘石屹分別在北京中關村、光華路、銀河SOHO等地推出3Q，預計2014年底會座位數將達1萬。他計劃2016年3Q做到4萬個座位，2017年增長到10萬個座位。于此同時，SOHO將接入其他開發商，引入第三方寫字樓，在完成SOHO 3Q主題改造后，負責出售。

那么問題來了，1千個3Q座位管理難度并不大，但超過10萬，特別是接入第三方樓宇，短期出租的流動性高自然而然會加大庫存管理的難度，SOHO 3Q又該如何解決？

√SOHO 3Q “0元起拍”無庫存管理

對于虎嗅困惑，潘石屹給出“0元起線上競拍”的解決方案，以讓出租率是100％。他指出，只要把閑置的座位都掛在SOHO 3Q官網和APP上進行0元起拍，哪怕1塊錢租出去，也可以變成一個新聞事件，吸引更多的租戶，這點都比閑置、不產生經濟效益強。

SOHO方面會把競拍出租的3Q座位數量組合、租售時間、所處位置進行規定，0元起拍，限時競拍但不設價格上限，用潘石屹的話說，他要把這個座位的定價完全交給市場。

這一模式在SOHO曾在兩年前還是出售業務時有過嘗試，3Q只是完全把競拍模式轉移到線上。該模式在B2B二手車電商公司比較常見，但因為0元起拍，所以潘石屹也不擔心出現“流拍”。

不過在資深商業地產從業者劉錚看來，3Q的“0元起拍”一方面是影響噱頭，另一方面顯示潘石屹對3Q保持高出租率的信心不足。他認為，“短租”最考驗 “空租期”的利用。

同樣，短租O2O創業公司億家網創始人石慶武向虎嗅表示，3Q需要競拍出租，至少說明供需并未達到緊張的程度，甩庫存的同時也是制造話題。

的確，如果“0元起拍”成為常態，那么它將打亂3Q原有的出租價格體系。

√線上管理，眾包銷售

SOHO 3Q的短租模式最短是一周，最長是12個月，而SOHO常態的出租業務一般簽約周期都在兩年及以上，所以庫存之外，一旦短租數量過萬，進進出出的人員流動就無法使用當前線下管理模式（樓層經理）。

“所以，第一點，我們的管理就必須放在互聯網上去，你不放在互聯網上管理，人就沒辦法管了。”潘石屹說。3Q租戶都要通過線上實名注冊，進行承租合同簽訂，線上付款，及日常問題反饋等。

“第二，3Q線下銷售全部砍掉，換成線上銷售。我們要采取‘眾包模式’，任何人都可以注冊成為銷售員。包括我們的租戶，也可以成為我們的銷售人員，一旦他成功幫我們出租一個座位，或者推薦過來成單后，都可以得到一筆傭金。”潘石屹告訴虎嗅。

他認為3Q要徹底實現“眾包銷售”的前提，一方面3Q產品必須高度標準化，另一方面要徹底互聯網化。有關傭金比例，潘石屹表示還未暫時未明確，預計9月中旬開始實施此方案。

對此，劉錚表示，“眾包銷售”這事本身就是個營銷事件，也是全民營銷手段，適用于并不復雜的標品“工位”，而從專業B到百姓C，去掉了傳統第三方營銷中介，當然前提一定是要有好產品、好口碑。

中國版WeWork，SOHO 3Q還有多遠？

盡管潘石屹稱SOHO 3Q學習對象是Uber與Airbnb，然而在某種程度上SOHO 3Q學習的模式其實是WeWork。這家美國“創客空間”成立于2010年1月，在今年6月的最近一輪融資4億美元融資后估值已經達到100億美元。

在中國，今年上半年就冒出各種版本的WeWork，除了SOHO 3Q，比較有代表性的是前萬科高級副總裁毛大慶創辦的優客工廠，前SOHO中國副總裁王勝江的洪泰創新空間。此外，還有各種創業咖啡、創業孵化器，虎嗅整理了當前比較知名的幾家（如圖）：

無論是何版本的WeWork，都是主打創業群體。國內這些聯合辦公空間的發展 主要呈現兩大趨勢 ：一是含有創業、產業孵化屬性的眾創空間模式，典型代表為毛大慶的優客工場和洪泰創新空間。二是以靈活性為主要特點的服務式短租模式，典型代表為SOHO 3Q，租期靈活、配套健全，適用于個人工作室和早期創業團隊。

劉錚告訴虎嗅，3Q雖然想對標WeWork，但跟孵化器是截然相反的概念。孵化器工位有收入但非盈利核心，WeWork租金 （會員費） 則是主要收入來源，同時在入駐客戶會有篩選，形成產業集群效應，自身具備CoWorking的生態功能。另外WeWork并不僅針對創業，大企業分化出來的團隊、小規模企業、1人公司、自由職業者都存在。SOHO 3Q盡管鼓勵起步的創業公司入駐，但其高昂的價格是一般“屌絲”創業團隊無法接受的。

SOHO 3Q與其他創客空間不同之處還在于自建直營，要擴張，未來也將與開發商合作復制3Q。而非開發商牽頭的創客空間多是與商業地產基金或開發商合作，選擇城市規劃中新建的地標建筑，以低于市場價10%左右的折扣租用1-2層樓面，分割為可定制并且社交功能齊全的工作空間，以遠高于同業的價格租給各種創業公司。

既然標榜蘋果，那3Q就需要打造自己的生態系統，那為何又不像其他創客空間一樣做自己創業孵化器？

潘石屹認為，做孵化器或創業配套服務并不是3Q所擅長的，也不會構成其核心競爭力。“我們先把這個平臺建完，當我有一萬、十萬個座位的時候，創業者在上面有他自己的位置，風投機構、會計事務所、律師事務所都能找到他們的位置，那時候生態系統自動搭建。”潘石屹告訴虎嗅，未來3Q會成立“共享部門”來推進此事。

在3Q剛上線的時候，潘石屹就強調開放辦公，不同行業的公司交流會產生創新。在SOHO 3Q，每天各種行業分享、品牌促銷等活動頻道進行，潘石屹自己會邀請李開復、雷軍、王功權等業界大佬來做“潘談會”，虎嗅的上道沙龍等創業活動也是SOHO提供場地支持。

在SOHO 3Q的辦公體驗如何？虎嗅詢問了其上海地區租戶小紅書聯合創始人瞿芳與北京地區租戶錢方創始人李英豪，兩位的共同反饋是3Q的基礎實施比較滿意，頻繁的日常活動也促成了與其他公司間的合作 ，但希望租金能夠有所降低。

今年上半年開始創業的億家網創始人石慶武告訴虎嗅，他們選擇辦公室主要考慮位置、戶型及價格三個因素，最初也去望京SOHO考察過，位置及基礎設施無可挑剔，只是3Q每人每周1000多的租金對剛起步的創業公司而言接受不了。

同樣，在SOHO 3Q剛上線時，就連潘石屹的好基友 任志強也吐槽其租金太貴 ，不夠接地氣。價格高，已是3Q的“硬傷”，或許潘石屹的“0元起拍”正是其變向打破自己價格體系的一種方式。

盡管3Q租金昂貴，但潘石屹承認目前還沒有賺到錢，他說，“如果說有20%的利潤，入住率達不到80%的話，3Q就不賺錢。”。對此，錢方創始人李英豪表示，“我認為3Q可以學習臺灣的誠品書店，賣書可以不賺錢，但書店做活動很好，人氣很旺，創造附加值盈利。”

未來，在潘石屹的規劃中3Q要與傳統地產公司劃清界限，并謀求獨立上市。

虎嗅：“ 你是否考慮過把3Q獨立出來，像WeWork一樣，做成一個垂直品牌，將來獨立上市？”

潘石屹：“ 當然，只能朝著這個方向走。既然資本市場對重資產的估值都是五折、三折的打，我何不把一個輕資產的放在另外一個籃子里？現在說你是房地產，你永遠就跟這幫人在一起，跟恒大、富力，捆綁在一起。我放在（互聯網）這邊的話，就跟WeWork、Airbnb、Uber在一起。估值也會高很多，而且給人的想象空間更大。”

受經濟水平與互聯網滲透率因素制約，潘石屹稱，目前SOHO 3Q模式在三、四線城市還看不到機會。