6月20日，深圳四大房地產(chǎn)中介公司聯(lián)手召開新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)搜房網(wǎng)近年多次以升級(jí)名義推出多個(gè)版本端口、費(fèi)用持續(xù)漲價(jià)的行為提出抗議，宣布無限期抵制搜房。這是今年以來，繼天津、杭州、青島以后的第四個(gè)城市爆發(fā)大規(guī)模的房地產(chǎn)中介公司聯(lián)手抵制事件。受該系列事件影響，搜房網(wǎng)股價(jià)大跌，自6月12日以來市值蒸發(fā)超過9億美金，更是遭遇知名投行集體降低其股價(jià)目標(biāo)評(píng)級(jí)。而且這場(chǎng)抵制風(fēng)波，還在全國(guó)各大城市不斷蔓延。

中介公司聯(lián)合抵制搜房的訴求，是逼迫其售賣給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房源發(fā)布產(chǎn)品“搜房幫”降價(jià)。進(jìn)入2014年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入觀望狀態(tài)，成交量一路下跌，以二手房成交傭金為生的房產(chǎn)中介公司，收入大幅下降。而搜房網(wǎng)仍然保持其“搜房幫”產(chǎn)品的變相漲價(jià)，對(duì)于中介公司和經(jīng)紀(jì)人來說，抵制實(shí)屬無奈之舉。而搜房網(wǎng)的反應(yīng)，也不可謂不迅速，隨著事態(tài)蔓延，迅速以公關(guān)姿態(tài)在各個(gè)渠道發(fā)布以董事長(zhǎng)莫天全口吻寫作的“與合作伙伴共患難”的內(nèi)部郵件，更主動(dòng)做出全國(guó)范圍6折降價(jià)姿態(tài)，企圖平息這場(chǎng)愈演愈烈的逼宮事件。

但，這些動(dòng)作對(duì)于搜房網(wǎng)而言，僅僅是治標(biāo)不治本。暗藏在其背后的產(chǎn)品模式，才是搜房網(wǎng)境地愈發(fā)尷尬的根本。

搜房自己也從不避諱，他們從來都是一個(gè)被銷售驅(qū)動(dòng)的公司，甚至戲謔一點(diǎn)，搜房更像一個(gè)廣告公司，多過于它作為一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)。而被銷售驅(qū)動(dòng)的公司，都有一個(gè)非常一致的觀點(diǎn)——“狗屎也可以當(dāng)成黃金賣出去”。正是這種對(duì)自己銷售能力的超強(qiáng)自信，搜房網(wǎng)在其二手房拳頭產(chǎn)品“搜房幫”上線以后，幾乎從來沒有做過任何模式上的本質(zhì)改變。

作為支撐整個(gè)搜房網(wǎng)二手房體系的核心產(chǎn)品，“搜房幫”本質(zhì)是一個(gè)類似淘寶網(wǎng)店的信息發(fā)布端口。房產(chǎn)類的大額商品在現(xiàn)在的條件下，要完成線上交易，幾乎是一個(gè)不可能的事情。因此，搜房幫產(chǎn)品，一直只能停留在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與購房者信息匹配階段。而對(duì)于交易平臺(tái)在信息展示中所需要的排序規(guī)則，搜房網(wǎng)選擇了按照即時(shí)刷新排序這樣一個(gè)相對(duì)落后、但看起來對(duì)所有經(jīng)紀(jì)人更加公平的方式。自產(chǎn)品出現(xiàn)的那一天起，這兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，都沒有在搜房幫產(chǎn)品上發(fā)生過改變。

交易信息平臺(tái)需要盈利，成熟的模式有兩種：一種是百度發(fā)明的競(jìng)價(jià)排名模式，價(jià)高者獲得更多的買家流量；另外一種，則是傳統(tǒng)類的行業(yè)網(wǎng)站會(huì)員模式，對(duì)需要發(fā)布買賣信息的會(huì)員進(jìn)行收費(fèi)。對(duì)于銷售驅(qū)動(dòng)的公司來說，兩種模式都是非常不錯(cuò)的選擇。但房地產(chǎn)中介是個(gè)非常特殊的行業(yè)，與美國(guó)不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并不作為獨(dú)立個(gè)體出現(xiàn)，而是依附于中介公司作為員工促進(jìn)成交收取傭金后獲得提成，較低的底薪對(duì)經(jīng)紀(jì)人的投入產(chǎn)出比非常敏感，也使得他們難以承受百度類的信息競(jìng)價(jià)排名花費(fèi)。搜房網(wǎng)的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手安居客曾經(jīng)推出競(jìng)價(jià)排名類的收費(fèi)模式，遭到中介公司和經(jīng)紀(jì)人的雙重抵抗后慘淡收?qǐng)觥Ｒ虼耍逊烤W(wǎng)選擇在面向經(jīng)紀(jì)人會(huì)員發(fā)布信息的收費(fèi)模式上一路狂奔。

這種單一的信息展示產(chǎn)品會(huì)員向收費(fèi)模式，要提高營(yíng)收，只有兩個(gè)途徑：1、吸引更多的付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人會(huì)員；2、提高單個(gè)經(jīng)紀(jì)人會(huì)員發(fā)布端口的單價(jià)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的年代，這種面向經(jīng)紀(jì)人會(huì)員收費(fèi)的模式給搜房網(wǎng)帶來了幾何級(jí)的成長(zhǎng)。搜房網(wǎng)董事長(zhǎng)莫天全隨后制定了“百城戰(zhàn)略”，在兩年之內(nèi)將這種運(yùn)營(yíng)模式擴(kuò)散到了100個(gè)城市。對(duì)于搜房網(wǎng)的二手房運(yùn)營(yíng)人員來說，只要進(jìn)駐一個(gè)城市，找到當(dāng)?shù)氐闹薪楣荆瑢⑺逊繋投丝谫u給合作伙伴，就意味著銷售任務(wù)的完成，而要完成更多的銷售任務(wù)，只需要讓更多的房產(chǎn)中介公司和經(jīng)紀(jì)人購買搜房幫端口。

但市場(chǎng)總有飽和的一天，搜房網(wǎng)在上市之后股價(jià)一路走高，自然也面臨了更多的營(yíng)收壓力，幾乎每年，搜房都會(huì)以強(qiáng)制漲價(jià)的手段對(duì)單個(gè)經(jīng)紀(jì)人收取更多的費(fèi)用，隨之帶來的，是經(jīng)紀(jì)人產(chǎn)生更大的反彈。于是，作為一個(gè)強(qiáng)力的銷售驅(qū)動(dòng)型公司，搜房網(wǎng)走向了另外一條“對(duì)單個(gè)經(jīng)紀(jì)人賣出更多端口”的不歸路。

財(cái)經(jīng)網(wǎng)站雪球網(wǎng)CEO方三文曾經(jīng)在評(píng)論搜房網(wǎng)的財(cái)報(bào)中提到“搜房網(wǎng)的利潤(rùn)率，簡(jiǎn)直是難以置信。”巨額利潤(rùn)來源的背后，是搜房網(wǎng)對(duì)營(yíng)收增長(zhǎng)的不斷追求。搜房網(wǎng)的銷售為了完成任務(wù)，只能鼓勵(lì)中介公司和經(jīng)紀(jì)人購買更多的”搜房幫“端口，在不少城市，都出現(xiàn)了一個(gè)經(jīng)紀(jì)人擁有3到5個(gè)乃至更多的普通搜房幫端口，每天要發(fā)布幾百條房源不斷刷新以讓自己排在前列的離奇景象。而由于搜房幫沒有完成交易閉環(huán)，無法體現(xiàn)真實(shí)的房源帶看或者成交記錄，用戶根本不能從搜房網(wǎng)上辨別經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)質(zhì)量，同一個(gè)意向小區(qū)的房源信息大同小異，只能抱著“看到誰就找哪個(gè)經(jīng)紀(jì)人”的心態(tài)尋找為自己服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人。于是，在搜房銷售員工的互相攛掇中，中介公司和經(jīng)紀(jì)人幾乎毫無選擇也只能選擇，如果不買更多的端口刷新更多的房源信息，則意味著自己的展示機(jī)會(huì)大幅下降，接觸買房者的機(jī)會(huì)微乎其微，也意味著潛在客戶被其它中介公司搶走；但房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人買了3到5個(gè)乃至更多的端口，其實(shí)也并無那么多房源信息可發(fā)布，只能選擇發(fā)布假房源。

在這樣的端口售賣游戲里，購房者肯定是輸家，他們只能瀏覽到越來越多的假房源假信息；但中介也并不是受益者，花費(fèi)大量金錢重復(fù)投資購買了更多的端口，只是為了防止對(duì)手對(duì)自己的侵蝕，還增加了經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)操作的工作量。而唯一的贏家，只有靠不斷慫恿中介公司之間惡意競(jìng)爭(zhēng)、多賣”搜房幫“端口盈利的搜房網(wǎng)。從這個(gè)角度來說，搜房的產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)模式，確實(shí)早就為中介公司聯(lián)合抵制搜房挖下了天坑。

而搜房網(wǎng)面臨的危機(jī)，還并不來源于單一的產(chǎn)品收費(fèi)模式，其原本完美的流量漏斗也在不斷塌陷。與阿里巴巴一樣，對(duì)于能夠賺錢的賣家來說，收費(fèi)從來不是一個(gè)大問題，問題是，這個(gè)平臺(tái)是否有足夠的買家，是否能夠幫助中介公司不斷賺錢。在搜房網(wǎng)董事長(zhǎng)莫天全提出的三級(jí)火箭理論中，搜房一直這樣規(guī)劃自己的流量運(yùn)作：搜房網(wǎng)從業(yè)主論壇起家，通過對(duì)業(yè)主論壇的把控牢牢把持住新買房者的流量入口，而通過對(duì)業(yè)主論壇的社區(qū)化運(yùn)作，將新房和二手房的買家留在這樣一個(gè)社區(qū)里并互相轉(zhuǎn)化。通過“業(yè)主論壇-新房-二手房”這樣三級(jí)火箭模式，加上銷售維護(hù)與開發(fā)商、中介公司的良好關(guān)系，搜房一路領(lǐng)先，甚至在08年安居客瘋狂投放百度的時(shí)候也能在被反超后迅速翻盤。但房地產(chǎn)社區(qū)類的業(yè)主論壇，有非常明顯的生命周期，搜房網(wǎng)銷售驅(qū)動(dòng)的基因，不會(huì)對(duì)于沒有營(yíng)收的土地做無故的耕種。迫于營(yíng)收和運(yùn)營(yíng)資源的壓力，搜房只在新盤銷售階段進(jìn)行打盤運(yùn)作，該樓盤銷售完成后則放棄對(duì)應(yīng)業(yè)主論壇的運(yùn)營(yíng)。而轉(zhuǎn)交給版主自生自滅。這種沒有運(yùn)營(yíng)投入帶來的結(jié)果，自然是業(yè)主社區(qū)的沉寂，讓本來生活在搜房網(wǎng)上的業(yè)主們，逐漸不斷遠(yuǎn)離。莫天全精心打造的三級(jí)火箭流量漏斗開始塌縮。在搜房網(wǎng)過量超賣搜房幫產(chǎn)品以后，假房源信息的泛濫，開始讓更多的購房者開始關(guān)注其它房產(chǎn)信息平臺(tái)碰碰運(yùn)氣。而這個(gè)過程中，房產(chǎn)中介公司則吞下了所有的苦果，付出了更多的成本以后，獲得的買房者流量不增反降，質(zhì)量參差不齊，營(yíng)銷成本越來越高。

而房產(chǎn)中介公司的噩夢(mèng)，也還沒有完。一個(gè)銷售驅(qū)動(dòng)的公司，最可怕的地方是，對(duì)自己的客戶“雁過拔毛”。由于產(chǎn)品模式天然的缺陷，經(jīng)紀(jì)人無法通過其它方式體現(xiàn)自身的價(jià)值，只能尋找更多的展示信息的渠道作為唯一營(yíng)銷方式，這也意味著，只要有一個(gè)展示渠道，就有搜房收費(fèi)的可能。于是，在搜房網(wǎng)的各個(gè)頁面，都開始挖掘可以供經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行信息展示的位置開始單獨(dú)售賣。而且這種銷售的開端，從PC端開始逐漸轉(zhuǎn)到移動(dòng)端。2011年開始，搜房網(wǎng)為了抵御直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手安居客在移動(dòng)端的進(jìn)攻，開始重視移動(dòng)端的投入。根據(jù)搜房網(wǎng)之前公布的數(shù)據(jù)，搜房網(wǎng)移動(dòng)端月活躍用戶在2000萬左右。從戰(zhàn)略發(fā)展的角度，這樣的打法抑制了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企圖在移動(dòng)端反轉(zhuǎn)市場(chǎng)份額的野心，也牢牢把持住了市場(chǎng)變化給搜房帶來的動(dòng)蕩。而正是這樣一個(gè)給房地產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)人彌補(bǔ)新買家流量、日活躍不到60萬卻覆蓋了100多個(gè)城市，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)有待長(zhǎng)期建設(shè)的平臺(tái)，搜房網(wǎng)卻迫不及待的推出了對(duì)經(jīng)紀(jì)人在房源發(fā)布端口以外的收費(fèi)項(xiàng)目。相比于阿里巴巴的淘寶移動(dòng)端的投入和給淘寶賣家?guī)淼牧髁浚逊烤W(wǎng)這樣的舉措可謂急功近利。但，對(duì)于搜房這樣銷售驅(qū)動(dòng)的公司，如果有一個(gè)地方能夠增加營(yíng)收，那是絕對(duì)不可能放過的機(jī)會(huì)。

在這樣的三重重壓之下，房產(chǎn)中介公司選擇大規(guī)模集體抵制搜房，與其說是房地產(chǎn)市場(chǎng)不好被逼無奈，倒不如說，是在拷問搜房網(wǎng)目前被銷售驅(qū)動(dòng)、但又無比羸弱的產(chǎn)品模式。