城下之盟必簽?

搜房網(wǎng)為什么會妥協(xié)？搞清搜房網(wǎng)與中介誰更離不開誰，答案就不言自明了。?

搜房網(wǎng)營收由在線廣告、房產(chǎn)電商和房源發(fā)部三大塊組成。近三年房源發(fā)布的收入占比從7%提高到30%。

看來，中介聯(lián)合抵制失去房源發(fā)布收入，搜房網(wǎng)營收最多會減少30%。實際上，抵制給搜房網(wǎng)帶來的損失將遠遠超過30%。?

根據(jù) Alexa數(shù)據(jù)，搜房網(wǎng)流量的全球排名為1500位、日均PV近2750萬（三個月平均），巨大的流量是 搜房網(wǎng)全部營收的基礎(chǔ)。

是什么把用戶吸引到搜房網(wǎng)的呢？通過觀察，發(fā)現(xiàn)提供房地產(chǎn)相關(guān)資訊的首頁人均頁面瀏覽量為3.39，而包含各地房源信息的城市分站數(shù)值高得多：杭州5.3、深圳10.3?鄭州16?東莞17?昆明18……相比之下，新浪最受歡迎的讀書、體育、博客、新聞四個頻道人均頁面瀏覽分別為4.43?4?14?3.8和3.14。搜房網(wǎng)上有什么資訊比新浪的新聞、體育更及時更豐富，比讀書還粘人？?

用戶是到搜房網(wǎng)來搜房順道看兩眼資訊并“不小心”看到了廣告，還是到搜房網(wǎng)來看時事資訊，有沒有房源信息無所謂？ 如果是前者， 房源信息就是搜房網(wǎng)流量的基石。沒有了房源信息，失去的絕對不只是發(fā)布收入。后者？你們信嗎？

再看中介公司，如果聯(lián)合起來都不向搜房提供房源，房屋交易總量不會因此減少。需要租房、買房的人在網(wǎng)站上查不到信息會露宿街頭？中介都不在網(wǎng)上發(fā)布房源， 相當(dāng)于比武時約定不使用兵器。該有的生意跑不掉，還省下不菲的“端口費”。 另外，中介可以在其它網(wǎng)站上發(fā)布房源，盡管這些網(wǎng)站知名度和流量不及搜房網(wǎng)，那就相當(dāng)于都不使用“大規(guī)模殺傷性武器”。 ? ?

如果還沉浸在“中介需要搜房，搜房也需要中介”的錯覺中，是十分危險的。 ? ?

今年3月“我愛我家”等9家地產(chǎn)中介在兩地聯(lián)合抵制安居客漲價之后，搜房網(wǎng)沒能采取有效措施，以至敵方兵臨城下，被迫簽訂屈服的合約，用城下之盟形容極為貼切。 ? ?

下策與中策?

降低端口費對搜房營收的影響并不象某些投資人想象的那么可怕。如前文所述，2013年搜房網(wǎng)房源發(fā)布收入1.62億美元，占營收的29.5%。下圖是端口費按六折或四折收取時，對過去五年營收的回溯調(diào)整。?

從上圖可以看到，即使搜房網(wǎng)降價60%，營收增長仍然可觀。 盡管妥協(xié)不是災(zāi)難性的，但也只能算做下策。?

中策是讓購房者認網(wǎng)站不認中介，高調(diào)的平安好房已經(jīng)喊出“零中介費！消滅中介行業(yè)！”。安居安的思路更切實可行：提供平臺、打造個體經(jīng)紀人隊伍，架空中介公司。?

互聯(lián)網(wǎng)不是萬能的，中介是沒法消滅的。美國既有持牌照的個體經(jīng)紀人也有房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，目前沒有被消滅的跡象。而且，美國個體房產(chǎn)經(jīng)紀多是邊帶孩子的主婦或退休教師，只圖賺個外塊并非以此為生，堅持做三年以上者不到10%。真做到三年，發(fā)現(xiàn)自己有這方面的天份和人脈，就加盟或自己開設(shè)經(jīng)紀公司了。?

房地產(chǎn)網(wǎng)試圖替代中介公司，即便成功也不過是把中介公司的活搶過來自己干而已。搜房網(wǎng)有9000人，我愛我家有2萬人，如果又辦網(wǎng)站又辦經(jīng)紀，線上線下好幾萬人，一方面管理成本高。另一方面抗風(fēng)險能力差。搜房網(wǎng)杭州站的一篇文章寫到“2014年前5月杭州商品房成交同比降32% ”，意味著要么全體中介收入下降30%，要么30%的中介下崗，這些風(fēng)險最好還是讓市場去消化。?

搜房網(wǎng)的上策是向互聯(lián)網(wǎng)大佬們學(xué)習(xí)，通過參股或控股搭建自己的生態(tài)圈。如果BAT太復(fù)雜不容易看懂，可以參照攜程！ ??

資本開路，一舉三得 ??

假如搜房網(wǎng)能與我愛我家、鏈家、中原、麥田、21世紀不動產(chǎn)這五大全國性中介機構(gòu)中的一家進行資本層面的合作，可收獲三重好處。?

一、瓦解敵對聯(lián)盟、打破封鎖、形成生態(tài)圈

攜程與同程去年還打得不可開交，今年4月同程高調(diào)宣布與藝龍戰(zhàn)略合作。攜程閃電出手參股同程， “藝同聯(lián)盟” 頃刻間瓦解。 ??

杭州在售二手房房源僅有5-7萬套，而9家中介從杭州搜房撤下40萬二手房信息，說明中介提供的信息有大量重復(fù)。只要其中一家比較大的繼續(xù)提供，就可基本解除封鎖。

中介與中介之間是你死我活的競爭關(guān)系，為搶房源經(jīng)常大打出手。此番組成聯(lián)盟不過是暫時求同存異，達到降低端口費的目標(biāo)之后還會繼續(xù)開戰(zhàn)。?

搜房網(wǎng)與中介原本是互補的合作關(guān)系，下游公司參股、控股上游公司，確保貨源，過去叫縱向一體化、近來流行說生態(tài)圈，無論什么名目都是資本市場相當(dāng)認可的策略。?

二、聯(lián)手整合中介行業(yè)

房地產(chǎn)中介行業(yè)亂象叢生，虛假信息泛濫，在民眾中的聲譽極差。網(wǎng)站上標(biāo)明“個人”的 房源 ，電話打過去如果不是中介，就算中大獎了。根本原因是房產(chǎn)中介幾乎沒有資金、技術(shù)、人才方面的門檻，租個門臉房就可開張。做臭了，換間門臉房重新開張。僅廣州市就有7000多家中介，其中有上千家連備案都沒有。對于多年的行業(yè)積弊， 不論搜房網(wǎng)還是安居客，從房地產(chǎn)網(wǎng)站的角度很難有所為。

搜房網(wǎng)參股中介公司之后，雙方可以聯(lián)手向用戶保證房源100％真實有效。用良好的服務(wù)重塑房產(chǎn)中介形象，為這個行業(yè)注入“正能量”（以夷制夷）。

三、投資收益

盡管跌了不少，市值仍高達270億，這為搜房用代價股（可附帶少量現(xiàn)金）參股大型中介公司創(chuàng)造了有利條件。搜房網(wǎng)增發(fā)于總股本的5%，這部分股票市值約2.2億美元。以此換取某中介機構(gòu)10%至20%股權(quán)，相當(dāng)于給對方11億到22億美元的估值。 如果今年3月份動手，代價就更低了。

與同程類似，被參股的中介公司仍可獨立發(fā)展（同程的第一大股東是創(chuàng)業(yè)團隊，攜程排第二、騰訊排第三）。 搜房網(wǎng)還可與被參股公司約定，三年之內(nèi)在A股或海外上市，屆時增持到擴大后股本的30%（騰訊參股京東、阿里參股新浪微博時都有類似條款） ? ?

上百億高估值，聯(lián)袂整合中介市場、為上市保駕護航，這么豐厚的條件，不信五大中介的老板中沒有一個人動心。